文 | 空間秘探，作者 | 武爽

近日，貝殼發(fā)布第三季度財報稱，凈收入增至226億元；租房凈收入39億元，同比增長118.4%；省心租在管規(guī)模突破36萬套，超出市場預(yù)期。而在去年同期，在管規(guī)模為16萬套。截至9月底，泊寓共運營管理 24.7 萬間長租公寓，開業(yè) 18.7 萬間；冠寓開業(yè)規(guī)模達到13.08萬間。貝殼省心租管理運營規(guī)模遠超泊寓、冠寓……

01 貝殼三季度租房凈收入39億元

近期，新居住服務(wù)平臺貝殼發(fā)布2024年第三季度財務(wù)業(yè)績。報告期內(nèi)，貝殼實現(xiàn)總交易額（GTV）7368億元（人民幣，下同），同比增長12.5%，凈收入為226億元，同比增長26.8%，凈利潤達11.68億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤達17.82億元，均比上年同期有所下降。毛利率為22.7%，雖然比去年三季度的27.4%有所下滑，但仍然是增收又增利，成績亮眼，貝殼也被稱為悶聲發(fā)大財?shù)摹爸薪橐桓纭薄?/p>

其中房屋租賃業(yè)務(wù)則是增速最快的存在，該業(yè)務(wù)在第三季度為貝殼帶來39億元凈收入，同比增幅達到118.4%，這一增長主要由于省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加。在運營效率方面，據(jù)管理層介紹，貝殼持續(xù)提高租約續(xù)簽的比例，這一舉措有助于降低重新租賃和尋找新租戶的渠道成本。截至三季度末，“省心租”租約續(xù)簽率約為52%，去年同期為48%。

2021年年底，貝殼成立惠居事業(yè)群，正式推出租住服務(wù)平臺貝殼租房。貝殼的營業(yè)收入分為四大板塊：存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、家裝家居、新興業(yè)務(wù)及其它。貝殼房屋租賃服務(wù)涉及關(guān)于分散式及集中式的租賃住房管理運營服務(wù)和包括流量商業(yè)化業(yè)務(wù)、在線租賃管家服務(wù)等在內(nèi)的租賃相關(guān)服務(wù)，此前主要列示在“新興業(yè)務(wù)及其他”業(yè)務(wù)線之中。正是由于房屋租賃服務(wù)的規(guī)模和重要性持續(xù)提升，從今年第一季度開始，貝殼開始單獨披露房屋租賃服務(wù)的財務(wù)狀況。

家裝也是貝殼目前重點拓展的方向，據(jù)貝殼管理層介紹，三季度家裝家居業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定增長，收入規(guī)模達到42.1億元，同比增長32.6%，貢獻利潤率達到31.3%。業(yè)內(nèi)人士稱，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)的崛起，離不開二手房交易業(yè)務(wù)的韌性，因為老舊房翻新改造的需求正在持續(xù)釋放。

可以說，非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)正在逐漸成為新的業(yè)績增長引擎。從三季度時，貝殼對經(jīng)紀、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線進行了人員調(diào)整，也可以看出貝殼對這一大板塊的重視。在此次人員調(diào)整中，選用在貝殼經(jīng)紀業(yè)務(wù)中經(jīng)過多年歷練的“老人”徐萬剛和王擁群，分別負責整裝事業(yè)線經(jīng)營管理工作和惠居事業(yè)線經(jīng)營管理工作。

事實上，除了保障性租賃住房為了完成任務(wù)指標持續(xù)增加房源量之外，機構(gòu)化長租早已經(jīng)放慢了擴張規(guī)模的速度。貝殼如此迅猛地擴充房源量，已經(jīng)不再是單純的房產(chǎn)經(jīng)紀平臺，而正成為一家“一站式”的居住服務(wù)企業(yè)。

02 1年，貝殼省心租狂飆20萬套

2018年4月，貝殼找房橫空出世，由鏈家網(wǎng)正式宣布升級為貝殼找房。2020年8月13日，貝殼找房成功在紐交所上市。于2021年底，貝殼找房進行新一輪戰(zhàn)略升級時宣布“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，成立“貝殼惠居事業(yè)群”，并推出了“貝殼租房”。2022年2月，貝殼租房組建專業(yè)資管與租務(wù)團隊，推出分散式房源托管服務(wù)，即貝殼省心租，業(yè)務(wù)目標是“微利可持續(xù)”，摒棄二房東租金剪刀差的盈利模式。到現(xiàn)在，其租房業(yè)務(wù)發(fā)展不過3個年頭。

但從貝殼的經(jīng)營數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，其房屋托管業(yè)務(wù)已經(jīng)初具規(guī)模。截至三季度末，省心租在管規(guī)模突破36萬套，去年同期為超16萬套。也就是說，在1年時間內(nèi)，貝殼省心租新增管理房源達到20萬套，平均每個月新增超1.6萬套。就規(guī)模論，貝殼已經(jīng)是中國最大的居住服務(wù)企業(yè)。

可以明確知道的是，“省心租”在管房源屬于一路狂飆的狀態(tài)。

貝殼找房在2022年年度財報中提到，從2021年11月底到2022年12月31日，1年零1個月，不足400天的時間，省心租在管房源規(guī)模突破7萬套。2023年，第一季度“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬套，3個月新增2萬套；2023年第二季度末，這個數(shù)據(jù)變成了12萬套，3個月時間又新增了3萬套；2023年第三季度末，“貝殼省心租”在管房源規(guī)模超16萬套，3個月時間新增了4萬套；2023年第四季度末，“省心租”在管房源規(guī)模勢如破竹，升至20萬套。

貝殼的增長速度有多快呢？有人計算，同樣都是房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)起家，同樣都經(jīng)營著房屋租賃業(yè)務(wù)，成立超過23年歷史的老將相寓，截至三季度末，在管房源規(guī)模與年初相比實現(xiàn)了11.8%的穩(wěn)健增長，總量達到30.4萬套。從這個數(shù)據(jù)來看，成立3年的貝殼租房在管房源量已經(jīng)趕上發(fā)展近二十年的相寓體量。

再看其他“前輩”，2024年上半年，我愛我家實現(xiàn)營業(yè)收入58.2億元，歸屬母公司所有者的凈利潤2935.75萬元，較去年同期扭虧為盈。截至9月底，泊寓共運營管理 24.7 萬間長租公寓，開業(yè) 18.7 萬間；龍湖冠寓今年上半年開業(yè)房間數(shù)12.3萬間。可以說，已經(jīng)超過萬科泊寓、龍湖冠寓的貝殼，正在“后來居上”。

報告期內(nèi)，貝殼平臺活躍門店數(shù)達到46857家，同比增長14.6%；活躍經(jīng)紀人數(shù)達到423400名，同比增長6.1%；新房方面，凈新增近6000家門店。從貝殼的門店數(shù)量及中介人員數(shù)量就可以知道為什么貝殼省心租房源增長這么快。

目前貝殼自營供給是其第一階段的目標，主要分兩大類，第一類分散式，第二類就是集中式。其中，分散式以省心租業(yè)務(wù)為主；既沒有運營長租公寓那么“重”，又比單純的經(jīng)紀業(yè)務(wù)往前一步，目的是將市場上分散的房源轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機構(gòu)化長租房源，并提供專業(yè)管家服務(wù)。

不同于傳統(tǒng)的二房東或租房中介，貝殼省心租的主要收入模式就兩項，一個是空置期的時間差，另一個就是每個月8%～10%的管理費。集中式公寓，一方面是長租公寓，包括推出了貝殼新青年、貝殼海鹽公寓兩個品牌。另外，貝殼也在探索以酒店產(chǎn)品為供給的月租類產(chǎn)品。

而與房源狂飆、收入倍增相并存的是，貝殼房屋租賃業(yè)務(wù)的貢獻利潤率僅為4.4%，是比較“虛胖”的，雖然收入體量達到39億元，但只占公司整體凈收入的17%。相比之下，貝殼其他業(yè)務(wù)線對公司的利潤貢獻就更大了，家裝家居的貢獻利潤率為31.2%，存量房業(yè)務(wù)貢獻利潤率為41%。新房交易額為2276億元，同比增加18.4%，銷售增速遠超部分房企。

03 貝殼、魔方、泊寓、冠寓都靠什么盈利？

我國住房租賃行業(yè)租售比偏低，租賃住房企業(yè)利潤率不高，除頭部企業(yè)外大都在維持溫飽經(jīng)營尚可的境地，有很多自身能力不足、營銷運營缺失的企業(yè)甚至長期虧損。作為頭部租賃企業(yè)的貝殼、魔方、我愛我家、萬科泊寓等，近些年也在“盈利”的路上努力。

先來看各家的財報：

截至2024年上半年，中海的長租公寓業(yè)務(wù)收入達到了1.2億元，營收同比增長了57%，長租公寓業(yè)務(wù)正在逐步成為公司收入的重要組成部分。2024年前三季度，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入26.3億元，同比增長3.7%，并創(chuàng)三季報新高。

2024年前三季度，我愛我家的凈利潤扭虧為盈，相較于2023年全年巨虧8.5億元，今年前三季度實現(xiàn)盈利0.09億元，雖然我愛我家仍在虧損線邊緣掙扎，但至少已經(jīng)擺脫了巨虧的不利處境，出現(xiàn)了邊際改善的跡象。

事實上，別看這些頭部企業(yè)的房源規(guī)模都在不停擴張，也在盈利，但房源實際的入住率還需要打個折扣，長租公寓拖欠房東租金也頻頻出現(xiàn)。萬科董事會主席郁亮曾坦言，長租公寓是不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中最難賺錢的業(yè)務(wù)之一，泊寓也是經(jīng)過8年持續(xù)投入、產(chǎn)業(yè)和模式調(diào)整，才終于實現(xiàn)了利潤回正。在盈利問題上，每個頭部企業(yè)都拿出了自己的“三板斧”。

先說說上面提到的貝殼，走的是“微利可持續(xù)”的邏輯。此次貝殼將租房業(yè)務(wù)收入暴漲的主要原因依舊歸結(jié)于：“省心租模式下的租賃房源數(shù)目增加”，這種模式僅向業(yè)主約定空置期、業(yè)主管理費，和向租客按月收取服務(wù)費，區(qū)別于房東直租和“二房東模式”?？罩闷谑秦悮び年P(guān)鍵，擁有龐大二手房源系統(tǒng)和前置經(jīng)紀業(yè)務(wù)流量入口優(yōu)勢的貝殼，可以最快的時間把房屋租賃出去，并且在過程中進一步降低空置期，掙到一筆來自時間的紅利。

以萬科泊寓、龍湖冠寓為主的地產(chǎn)系住房租賃房企，房源規(guī)模擴張速度與貝殼也不相上下，但其盈利之路卻沒有這么“平坦”。萬科雖2008年便早早借廣州萬匯樓項目切入長租公寓賽道，卻直至2023年才首次宣布盈利。與萬科泊寓同年成立的龍湖冠寓，于2021年便宣布盈利。相比之下，2020年才正式成立的招商伊敦，亦在2022年年中實現(xiàn)盈利，彼時，招商蛇口管理層表示，招商伊敦公寓是目前為數(shù)不多實現(xiàn)盈利的公司。

關(guān)于這些住房租賃房企盈利的因素，空間秘探認為有兩個方面十分重要。一方面，聚焦集中式，項目規(guī)模越來越大。過去，優(yōu)質(zhì)的集中式公寓物業(yè)，獲取難度很大，導(dǎo)致市面上一直是碎片化、分散式的模式為主。但近兩年，大量改革政策，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規(guī)模集中式租賃住房建設(shè)。房企在這方面具有天然優(yōu)勢，集中管理也讓企業(yè)運營效率更高。

一方面，“二房東”模式轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式。目前長租企業(yè)的經(jīng)營模式主要有輕資產(chǎn)托管模式（只做品牌、系統(tǒng)和運營管理能力的輸出）、中資產(chǎn)包租模式（前面提到的“二房東”模式）、重資產(chǎn)持有運營模式（即自持物業(yè)，拿地、開發(fā)建設(shè)、運營服務(wù)一條龍，再運用金融工具如REITs退出）。目前的長租市場，持續(xù)優(yōu)化運營模式，“輕重結(jié)合”模式成為當下重要發(fā)展方向，運營效率穩(wěn)步提升。比如萬科泊寓這幾年，泊寓在項目獲取多數(shù)是輕資產(chǎn)的方式，轉(zhuǎn)向“輕重結(jié)合”的發(fā)展模式。

保租房REITs和各項金融、稅收等政策的出現(xiàn)，也讓保租房項目投融管退商業(yè)閉環(huán)雛形初步形成，給租賃住房行業(yè)帶來更多的新增機會，目前國內(nèi)市場已經(jīng)上市的保障性租賃住房REITs 已經(jīng)6單。

在梳理過程中，也發(fā)現(xiàn)了租賃企業(yè)一些共同點。

一是內(nèi)部存量資產(chǎn)的盤活運營成為新的業(yè)務(wù)增長模式，傳統(tǒng)商辦資產(chǎn)“由售轉(zhuǎn)租”的新模式也取得了巨大突破。在今年5月國家的“3000億再貸款”計劃下，地方國企收儲房源掀起熱潮。杭州、惠州、江門、重慶、鄭州、煙臺、河南已經(jīng)再度掀起新一輪房源收儲行動，收儲的指向也正是保障性住房。不少長租企業(yè)十分重視目前的存量資產(chǎn)盤活，對市場上的存量房源，包括城中村、非居商辦等房源進行公寓的轉(zhuǎn)化等。

二是收并購頻繁，從收購后的項目定位來看，能產(chǎn)生規(guī)模效益、高溢價的大型高端產(chǎn)品更為被偏愛。如廣東的買家今年用了10億+收購了上海凱德的雅詩閣；周大福旗下的城璟租住集團，今年在上海“大手筆”收購公寓。其中今年3月拿下上海規(guī)模較大的3棟各19層公寓，將提供900套以上宿舍型公寓，預(yù)計今年年內(nèi)就投放。而該集團自2022年底成立以來，1年多時間就已接連完成兩筆重資產(chǎn)長租公寓項目的收并購。

城市國資“下場”收舊房，也是令人關(guān)注。重慶的國企嘉寓5月全市發(fā)布收購公寓公告，要求須是整幢、整單元商品房；單套建筑面積不超過90㎡為主。而這家企業(yè)今年就連同當?shù)刈赓U住房基金完成了7個項目收購，合計4207套房源。

三是在產(chǎn)品組合上，采用“長短租”模式。短租可以彌補長期租約不足造成的缺口，有效減少空置率。另外從盈利角度看，短租毛利更高，可在一定程度上提升長租公寓的經(jīng)營效益。所以，越來越多長租公寓開始轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，采取長租為主、短租為輔的辦法。有媒體報道稱，城家公寓年租產(chǎn)品占比約40%，中短租產(chǎn)品占比約60%，其中月租占比超過10%，2~5月租期占比約20%～30%。相比全年租產(chǎn)品，長短租結(jié)合的模式一年相當于賺14.2個月的租金。

04 規(guī)模，不是長租公寓唯一“命門”

對比2022年底，租賃企業(yè)已開業(yè)房量規(guī)模增長明顯。據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計，已開業(yè)規(guī)模超十萬間的租賃企業(yè)包括自如、相寓、泊寓以及冠寓，規(guī)模優(yōu)勢明顯。同時，已開業(yè)規(guī)模超5萬間的租賃企業(yè)包括魔方公寓、樂乎公寓、百瑞紀以及瓴寓在內(nèi)的多家企業(yè)。當前來看，中國的租住市場已進入存量時代，全國潛在用于出租的房源已超過6000萬套，租金高低已不是主要矛盾，能不能成功出租獲得有效收益成為關(guān)鍵。

在行業(yè)加速洗牌的過程中，以泊寓、冠寓、有巢公寓等為代表的長租公寓品牌頭部優(yōu)勢明顯。但二房東跑路、收費不合理、租后體驗不佳等問題依舊是租賃企業(yè)面臨的難解困局。從近幾年獲得融資的長租企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略來看，規(guī)模不再是唯一訴求，他們開始關(guān)注更多細節(jié)。

首先，關(guān)注品牌能否形成矩陣和集群效應(yīng)，增強品牌影響力。從市場層面來看，保租房大量入市，增加高品質(zhì)租賃住房供給，租賃住房供給存量持續(xù)走高。再加上近期“國家隊下場買房”火熱，國家隊下場收購存量房作為保租房，這將進一步增加保租房的供給。如何品牌化可持續(xù)發(fā)展是每一個租賃品牌必須思考的問題。

對此，租賃企業(yè)們在核心城市的關(guān)鍵點位形成矩陣式的門店布局，如博楓、領(lǐng)盛、睿星、鐵獅門等眾多國際知名投資機構(gòu)，紛紛聚焦一線城市及強二線城市核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此前，龍湖集團董事長兼首席執(zhí)行官陳序平舊也曾提到，長租公寓介入比較早，但現(xiàn)在反而會更加審慎，會更堅持布局核心城市、核心區(qū)域。

隨著Z世代青年的需求也被看到再放大，長租公寓也被賦予了新的時代意義，紛紛打造商業(yè)+娛樂+住房等全方位配套設(shè)施，形成社區(qū)型多業(yè)態(tài)化模式。比如萬科泊寓、城家公寓、華潤有巢、龍湖冠寓等在保障性租賃住房社區(qū)運營合作開業(yè)、收購、攜手簽約合作、資本募資方面十分活躍。這受此影響下，集中式租賃產(chǎn)品占比將進一步提高。

其次，“如何盈利”仍是租賃企業(yè)們關(guān)心的核心問題。南京、杭州、天津市等地正研究制定收購商品房用作保障性住房相關(guān)政策。但太平洋證券近期的一份研報顯示，目前地方國資平臺收購存量房落地數(shù)量不多，而且推進速度較快的均為去年租賃住房貸款支持計劃試點城市，其中鄭州和濟南兩城收購的房源量較多，其余城市收購規(guī)模相對較小。業(yè)內(nèi)人士猜測或許是地方對項目的回報收益信心不足，擔憂新增隱性債務(wù)風險。

同時，部分租賃企業(yè)正主動放緩規(guī)模擴張，同時清退運營較差的房源或項目。如自2018年以來，冠寓新增開業(yè)規(guī)模逐漸下降。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年、2020年、2021年、2022年末，該公司累計開業(yè)項目分別達到7.5萬間、9萬間、10.6萬間、11.6萬間，分別實現(xiàn)同比增長41.51%、20%、17.78%、9.43%。僅從規(guī)模擴張速度來看，冠寓是有意放緩了腳步，現(xiàn)有的在營規(guī)模，實際上有一部分在退出，特別是此前高價格包租進來的項目。冠寓的整體策略明顯在做調(diào)整，重點放在了優(yōu)化房間數(shù)量和質(zhì)量，而不再以房間數(shù)量作為硬性指標，顯得尤為理智。

再者，資產(chǎn)如何保值、增值也是值得關(guān)注的問題。今年，多筆大宗交易發(fā)生、租賃住房REITs正在不斷上新中、大量保租房入市、各家企業(yè)正在積極謀劃新的產(chǎn)品線…… 長租公寓、酒店類產(chǎn)品通過運營來賺取收益以保障資產(chǎn)價值成為行業(yè)共識，租賃住房進入了新的資管模式。目前，市場上不缺資產(chǎn)，但是缺少好資產(chǎn)。這對長租公寓運營商提出了更高的要求，如果能力不濟，盤活后的物業(yè)就會變成另外一種形式的存量資產(chǎn)。

對此，租賃企業(yè)的“資產(chǎn)管理組織”存在感越來越強。如萬科成立商業(yè)事業(yè)部，統(tǒng)籌長租公寓事業(yè)部、酒店與度假事業(yè)部、物業(yè)事業(yè)部、印力集團 、物流事業(yè)部資產(chǎn)管理；綠城資產(chǎn)管理集團改名“綠城商用”，戰(zhàn)略定位更是從單一的資產(chǎn)管理，升級為全鏈條的商用資產(chǎn)運營管理服務(wù)商，以商業(yè)、酒店、長租公寓為核心業(yè)務(wù)，主要負責持有物業(yè)的全生命周期管理，實現(xiàn)綠城中國及合作方持有物業(yè)資產(chǎn)的保值增值。其背后是租賃企業(yè)開始放緩對規(guī)模的沖擊，回歸商業(yè)運營。

綜上，自2014年，雷軍投資You+，將長租公寓拉入大眾視野，如今的住房租賃市場已然渡過野蠻式擴張，由“開發(fā)模式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”。但租賃市場并非簡單地將房源進行一種集中，是個針尖上削鐵的生意，沒有人能躺著賺大錢。大浪淘沙始見金，在市場“角力”爭奪中，在確定性的趨勢中主動出擊，深化公寓的“差異化”與“品牌運營”打造，真正的專業(yè)化精細模式，將成為決勝籌碼！