近年來，萬科與多家險資之間的復(fù)雜財務(wù)關(guān)系，成為了市場關(guān)注的焦點。這一關(guān)系的起源可追溯至五六年前，當(dāng)時被視為搖錢樹的投資，如今卻如同定時炸彈，隨時可能引發(fā)危機。

2018年，隨著資管新規(guī)的實施，房企非標融資渠道被大幅收緊。萬科作為急需資金的房企代表，與面臨“資產(chǎn)荒”的險資找到了新的合作方式。新華保險、泰康保險、華泰保險、中國太平洋保險、中國太平保險、中國平安集團以及招商信諾人壽等七家險資，通過非標金融產(chǎn)品向萬科投資的旗下項目提供了超過340億元的資金，主要以保險資金不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃（保債計劃）的形式。

截至去年11月底，這些保債計劃涉及的金額占萬科為子公司擔(dān)保的債務(wù)余額總量的超過29%。然而，隨著這些產(chǎn)品陸續(xù)到期，萬科和險資之間的博弈愈發(fā)激烈。尤其是泰康資管、太平資管的保債計劃產(chǎn)品，據(jù)不完全統(tǒng)計，將在今年內(nèi)到期。

萬科還面臨著數(shù)百億境內(nèi)外公開債券的到期壓力。早在2023年底，市場上就傳出萬科償債能力受質(zhì)疑的消息，甚至有傳言稱萬科正在與險資商量債務(wù)展期。這一“萬科焦慮”至今仍未消散。

萬科的一舉一動，都牽動著險資債權(quán)的安全性。為了應(yīng)對償債高峰期，萬科加強了與國資背景的大股東深圳地鐵集團的合作。深鐵集團不僅為萬科提供了低息股東借款，還通過認購基金、受讓地塊等方式幫助萬科盤活資產(chǎn)、回籠資金。然而，這些努力對于萬科龐大的債務(wù)規(guī)模來說，仍有不小的差距。

險資對萬科的非標敞口超過340億元，這些資金主要以保債計劃的形式投入。這些資管產(chǎn)品的期限為3年至5年，注冊規(guī)模合計達到402億元。然而，隨著償債高峰期的到來，險資面臨著艱難的抉擇：是加緊催債，還是繼續(xù)向萬科輸血以確保其不至于喪失償債能力？

險資的擔(dān)憂并非沒有道理。2025年，萬科即將到期的境內(nèi)外公開市場債券總規(guī)模約為215.9億元，而萬科現(xiàn)金流明顯不足。截至2024年9月30日，萬科的貨幣資金不到800億元，而一年內(nèi)到期的短期債務(wù)則從2023年底的62億元暴增到1168億元。這意味著，即使萬科將所有現(xiàn)金用于還債，也只能覆蓋約三分之二的短期債務(wù)。

在這種情況下，險資不得不尋求避免更壞情況發(fā)生的方法——即避免萬科走向債務(wù)重組。因為一旦出現(xiàn)債務(wù)重組，大幅削減本金幾乎不可避免。例如，碧桂園、融創(chuàng)和龍光地產(chǎn)等房企的債務(wù)重組方案都削減了超過五成的有息外債本金。險資顯然不希望萬科走到這一步。

因此，險資和萬科正在為已到期或即將到期的債務(wù)緊急展開磋商。今年2月中旬，萬科與新華資管達成了債務(wù)展期的協(xié)議，將一筆20.4億元的保債計劃產(chǎn)品的到期日從2024年末調(diào)整為2026年12月31日。這一舉措有助于萬科緩解集中還債的壓力，但也可能增加其利息支付義務(wù)。

萬科還在尋求通過設(shè)立Pre-REIT基金來加速存量資產(chǎn)盤活。例如，萬科與中信金石、新華保險和大家保險等資方達成協(xié)議，聯(lián)合設(shè)立了16億元的Pre-REIT基金，用于收購福建省最大的保障性租賃住房項目。這一舉措有助于吸引更多資金“接盤”，從而協(xié)助萬科提升償債能力。

然而，對于繼續(xù)參投的險資來說，這無疑是一個進退兩難的抉擇。一方面，舊債尚未收回；另一方面，又不得不追加投資以承擔(dān)更多風(fēng)險。在這場博弈中，險資和萬科都在尋求最佳的解決方案，以應(yīng)對即將到來的償債高峰。