近年來(lái)，消費(fèi)零售企業(yè)普遍面臨市場(chǎng)環(huán)境的嚴(yán)峻考驗(yàn)，這一趨勢(shì)在最近兩大地產(chǎn)公司——恒隆集團(tuán)與太古地產(chǎn)發(fā)布的2024年財(cái)報(bào)中得到了進(jìn)一步證實(shí)。

恒隆集團(tuán)與太古地產(chǎn)，作為國(guó)內(nèi)高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的佼佼者，其核心業(yè)務(wù)聚焦于高端商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)往往被視為衡量消費(fèi)趨勢(shì)的重要風(fēng)向標(biāo)。兩家公司近期公布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，無(wú)疑為消費(fèi)者市場(chǎng)的現(xiàn)狀描繪了一幅清晰的圖景。

恒隆集團(tuán)方面，在第三代接班人陳文博掌舵滿一年的背景下，交出了一份頗具挑戰(zhàn)性的成績(jī)單。財(cái)報(bào)顯示，截至2024年底，恒隆地產(chǎn)總收入達(dá)到112.42億港元，同比實(shí)現(xiàn)9%的增長(zhǎng)，但整體營(yíng)業(yè)溢利為64.55億港元，同比下降13%。這一變化反映出，盡管總收入有所上升，但受香港及內(nèi)地零售與辦公樓租賃市場(chǎng)疲弱的影響，盈利空間受到明顯擠壓。

從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，恒隆集團(tuán)在內(nèi)地的物業(yè)租賃收入同比下降5%，而香港物業(yè)租賃收入的跌幅更為顯著，達(dá)到9%。內(nèi)地市場(chǎng)內(nèi)部亦呈現(xiàn)出明顯的分化，上海作為恒隆的核心市場(chǎng)，收入同比下降5%，而非上海項(xiàng)目則展現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性，同比僅微降1%。這種分化現(xiàn)象，或許與上海作為國(guó)際化大都市，其高端消費(fèi)市場(chǎng)更易受到全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響有關(guān)。

值得注意的是，非上海項(xiàng)目的輕微下滑不僅反映了區(qū)域市場(chǎng)的差異性，更標(biāo)志著恒隆在戰(zhàn)略布局上的重要轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)期以來(lái)，恒隆對(duì)上海市場(chǎng)的依賴程度較高，但如今，非上海項(xiàng)目的穩(wěn)步發(fā)展正在逐步緩解這種“上海依賴癥”。恒隆在多元化布局中找到了新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為其整體業(yè)績(jī)提供了更為均衡的支撐。

與此同時(shí)，太古地產(chǎn)的財(cái)報(bào)同樣透露出消費(fèi)市場(chǎng)的微妙變化。盡管太古地產(chǎn)憑借其多元化的業(yè)態(tài)和強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，在一定程度上緩解了高端消費(fèi)下滑帶來(lái)的沖擊，但其高端商場(chǎng)的租賃收入也受到了不同程度的影響。太古地產(chǎn)預(yù)測(cè)，截至2024年底，股東應(yīng)占的經(jīng)常性基本溢利約為65億港元，較2023年度有所下降。這一變化主要?dú)w因于財(cái)務(wù)支出凈額的增加以及香港辦公樓租金收入的縮減。

在零售物業(yè)方面，盡管租用率普遍高企，但太古地產(chǎn)在中國(guó)香港與內(nèi)地的商場(chǎng)零售銷(xiāo)售額多數(shù)出現(xiàn)下滑。香港方面，太古廣場(chǎng)、太古城中心、東薈城名店倉(cāng)的零售銷(xiāo)售額同比下滑幅度均較為明顯。內(nèi)地市場(chǎng)方面，上海前灘太古里成為唯一的亮點(diǎn)，銷(xiāo)售額微增3.4%，這得益于其新興商圈的吸引力、多元化的業(yè)態(tài)組合以及較強(qiáng)的本地消費(fèi)支撐。

太古地產(chǎn)還提及，為優(yōu)化租戶組合，部分商場(chǎng)正在進(jìn)行改造，但這些改造導(dǎo)致銷(xiāo)售額未調(diào)整反映銷(xiāo)售損失，意味著實(shí)際下滑可能更大。這一現(xiàn)象再次驗(yàn)證了高端商業(yè)地產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下面臨的挑戰(zhàn)和脆弱性。

回溯過(guò)去幾年，中國(guó)內(nèi)地高端消費(fèi)市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)為各大國(guó)際奢侈品集團(tuán)帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，同時(shí)也推動(dòng)了恒隆、太古地產(chǎn)等內(nèi)地高端商場(chǎng)業(yè)主的業(yè)績(jī)提升。然而，自2023年起，情況發(fā)生了顯著變化。隨著全球疫情影響逐漸消散，出入境旅游全面復(fù)蘇，中國(guó)內(nèi)地奢侈品消費(fèi)指數(shù)開(kāi)始下滑，消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣也隨之改變。

一方面，國(guó)際旅游的重啟使得高凈值消費(fèi)者的購(gòu)物需求逐漸向海外轉(zhuǎn)移，歐洲、日本等地憑借匯率優(yōu)勢(shì)和免稅政策吸引了大量中國(guó)消費(fèi)者。另一方面，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性增強(qiáng)，促使消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)奢侈品時(shí)更加謹(jǐn)慎，更多人將目光投向性價(jià)比更高的次高端品牌或體驗(yàn)式消費(fèi)。這種消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，直接對(duì)高端商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的業(yè)績(jī)?cè)斐闪藳_擊。

盡管如此，恒隆集團(tuán)主席陳文博在業(yè)績(jī)會(huì)上仍表達(dá)了對(duì)市場(chǎng)的信心，期望2025年業(yè)績(jī)能實(shí)現(xiàn)微增。太古地產(chǎn)同樣在業(yè)績(jī)報(bào)告中展現(xiàn)出對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀態(tài)度，強(qiáng)調(diào)其資產(chǎn)負(fù)債表處于健康水平，整體財(cái)務(wù)狀況保持強(qiáng)勁，且不會(huì)改變既定的投資策略。

在高端消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)低迷的背景下，這些商業(yè)巨頭為何還能保持信心？或許，他們正在通過(guò)引入多元化業(yè)態(tài)、提升消費(fèi)體驗(yàn)、優(yōu)化租戶組合等方式，積極適應(yīng)全新的市場(chǎng)環(huán)境。這一系列的變化，不僅體現(xiàn)了消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也意味著高端商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)即將步入新的轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。