近日，一份深度研究報告探討了美國房地產(chǎn)市場的演變歷程及其對中國房地產(chǎn)行業(yè)的啟示。報告詳細(xì)分析了美國房地產(chǎn)市場在不同歷史階段的特征、繁榮背后的驅(qū)動力以及當(dāng)前的市場競爭格局，并以此為鏡，為中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展提供了寶貴見解。

報告首先追溯了美國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)后繁榮時期，即從1946年至1981年。這一時期，美國房地產(chǎn)市場在人口激增、制造業(yè)蓬勃發(fā)展以及城市化進(jìn)程的推動下，迎來了黃金增長期。然而，隨著戰(zhàn)爭的結(jié)束和經(jīng)濟(jì)滯脹的影響，市場逐漸顯現(xiàn)出波動下行的趨勢。

進(jìn)入1982年至2012年，信息技術(shù)革命引領(lǐng)的新經(jīng)濟(jì)時代為美國房地產(chǎn)市場帶來了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。在政策與金融因素的共同作用下，房地產(chǎn)市場先經(jīng)歷了一段上升期，但隨后又遭遇了儲貸危機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅以及次貸危機(jī)等多重打擊。

自2013年以來，美國房地產(chǎn)市場步入了后危機(jī)時代。在經(jīng)濟(jì)刺激政策的推動下，房價逐漸反彈。然而，由于人口增長放緩和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，市場需求趨于平穩(wěn)，市場逐漸形成了以存量交易為主的格局。

報告指出，美國房地產(chǎn)市場的特征包括發(fā)達(dá)的房貸金融市場、以市場為主導(dǎo)的保障房制度、土地私有制以及存量交易對經(jīng)濟(jì)的重要貢獻(xiàn)。而市場的長期繁榮則得益于消費屬性強(qiáng)于投資屬性、經(jīng)濟(jì)增長和人口流入的支撐，以及金融霸權(quán)下量化寬松政策的助力。

在競爭格局方面，美國房地產(chǎn)市場在加息環(huán)境下成交量有所下降，庫存偏緊，價格走勢受到加息與供需關(guān)系的影響。企業(yè)層面，二手房銷售多由經(jīng)紀(jì)人代理，新建住宅市場集中度較高，頭部建商展現(xiàn)出規(guī)模效應(yīng)和細(xì)分市場戰(zhàn)略等特點，財務(wù)狀況表現(xiàn)為合理利潤率、高周轉(zhuǎn)效率以及低杠桿水平。

對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，報告提出了幾點啟示。首先，未來存量房交易將成為主導(dǎo)，企業(yè)應(yīng)注重產(chǎn)品的個性化和質(zhì)量提升，精細(xì)化分工將成為行業(yè)發(fā)展趨勢。其次，應(yīng)發(fā)展住房抵押貸款二級市場，引導(dǎo)居民投資多元化，降低房地產(chǎn)的投資屬性。房地產(chǎn)行業(yè)還需通過消費服務(wù)和運營服務(wù)來對沖投資下降的風(fēng)險，加快舊房翻新和城市更新，推動房企出清以提升行業(yè)韌性。

報告還對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做出了判斷。認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)周期下行期或已接近尾聲，宏觀經(jīng)濟(jì)的改善將是市場復(fù)蘇的前提。同時，房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，存量房市場對上下游產(chǎn)業(yè)仍具有拉動作用。未來，行業(yè)將更加注重品質(zhì)提升與創(chuàng)新，房企將向?qū)I(yè)化和精細(xì)化方向發(fā)展。在市場競爭格局中，大型房企的份額將有所提升，而小而美的房企在細(xì)分市場中也將展現(xiàn)出競爭力。經(jīng)營模式或向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，降低財務(wù)杠桿將成為主流趨勢。